Un inicio legal

Me propongo hablar sobre temas actuales, pero desde el punto de vista de nuestras leyes, con lo cual busco que el gran público tenga una noción de que todo lo que le sucede está regulado por la Constitución y las leyes adjetivas, reglamentos y ordenanzas municipales.

A propósito del embargo inmobiliario

Las instituciones internacionales de intermediación financiera que operaran en la República Dominicana haciendo negocios, concertando préstamos con garantías hipotecarias y demás modalidades de colocación de capital que las leyes les permiten, tienen limitantes a la hora de ejecutar sus acreencias en el caso de impago por parte de sus deudores, puesto que los regímenes especiales para la ejecución inmobiliaria están reservados única y exclusivamente para las empresas o entidades debidamente registradas y autorizadas a operar de conformidad con las leyes nacionales, y, en caso de utilizar estos procedimientos especiales de embargo inmobiliario corren el riesgo de que su proceso sea declarado nulo.

Esto así, puesto que la Ley 183-02 Monetaria y Financiera, dispone en su Art.3, acápite B: “se entiende por entidades de intermediación financieras aquellas dedicadas ala captación habitual de fondos del público con el objeto de cederlos a terceros, cualquiera que sea el tipo o la denominación del instrumento de captación o cesión utilizado. Reglamentariamente se determinarán los supuestos de captación habitual que, por su carácter benéfico, no constituyen intermediación financiera”.

Más adelante la indicada ley en su artículo 35 establece: Los Bancos Múltiples y Entidades de Crédito que se constituyan y funcionen de acuerdo a las disposiciones de esta Ley serán regidas por las disposiciones de este Título III, en tanto que las Entidades Públicas de Intermediación Financiera, las Asociaciones de Ahorros y Préstamos y las Cooperativas de Ahorro y Crédito que estén autorizados a realizar intermediación financiera estarán sujetas a las disposiciones del Título IV de esta Ley, así como a las Secciones V, VI, VII, VIII y IX de este Título III, en la forma que reglamentariamente se determine. Las entidades de intermediación financiera, según corresponda conforme a su naturaleza y los Reglamentos de desarrollo de la presente Ley, quedarán sometidas a las siguientes disposiciones en cuanto a inicio y cese de operaciones: a) Autorización Previa. Para actuar como entidad de intermediación financiera, deberá obtenerse la autorización previa de la Junta Monetaria, que sólo podrá ser denegada por razones de legalidad y no de oportunidad...”.

Dados los postulados anteriores, es claro que las entidades de intermediación financiera deben gozar de las autorizaciones necesarias para operar en la República Dominicana,  ya que sólo dichas entidades pueden beneficiarse de las disposiciones de la ley.

Esto viene a colación por el hecho de que muchas entidades de este tipo operan en nuestro país concertando contratos de préstamos hipotecarios a empresas nacionales o extranjeras radicadas aquí, que son registrados en el Registro de Título correspondiente y a la hora de ejecutar su hipoteca y cobrar su acreencia quieren utilizar los procesos abreviados establecidos en los artículos 79 de la Ley 183-02 y 149 de la Ley 189-11.

La indicada Ley 183-02 dispone un proceso abreviado, (el cual, particularmente está consignado en una ley especial, la Ley No.6186, de fecha 12 de febrero del 1963, sobre Fomento Agrícola), cuando establece: “literal a) Art.79: a) No Discriminación Extraregulatoria. No podrán existir privilegios procesales ni beneficios de cualquier clase basados exclusivamente en la naturaleza jurídica de las entidades que realicen legal y habitualmente actividades de intermediación financiera. Las discriminaciones extraregulatorias serán determinadas en atención a la tipología de instrumentos financieros. En consecuencia, a partir de la entrada en vigor de esta Ley será de aplicación a todas las entidades que realicen legal y habitualmente dichas actividades, el procedimiento abreviado de embargo inmobiliario previsto en los Artículos 148 y siguientes de la Ley de Fomento Agrícola”.

Lo que esto quiere decir, mas llanamente, es que sólo las entidades de intermediación financiera que estén debidamente autorizadas a operar en la República Dominicana pueden beneficiarse del procedimiento abreviado que establece la Ley No.6186, de fecha 12 de febrero del 1963, sobre Fomento Agrícola, por lo cual, todas aquellas entidades que no cumplan con los requisitos legales de registro no pueden utilizar este procedimiento abreviado, sino que deben regirse por el proceso de embargo inmobiliario de derecho común, establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, a raíz de la aprobación de la Ley 189-11, del 16 de julio del 2011, que crea un marco legal unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores en la República Dominicana e introduce la figura del fideicomiso, muchas entidades y juristas entienden que el Título IV de dicha ley le ha abierto el camino para utilizar el procedimiento de embargo abreviado, pues en su artículo 149 establece: “El presente Título contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento especial de ejecución inmobiliaria al que podrán optar cualesquier tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo, sin que esta lista sea limitativa, entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley, titularizadoras o fiduciarios, siempre y cuando la garantía hipotecaria  haya sido concedida de manera convencional, sin importar el tipo o naturaleza de la acreencia garantizada”.

Pero olvidan dichas entidades y juristas que la indicada Ley Especial 189-11 manda a que todas las sociedades o personas físicas que pretendan beneficiarse de la misma y por ende del proceso de embargo inmobiliario abreviado, primero deben cumplir con las disposiciones de su artículo 25 y luego agotar el proceso de registro, según sea el caso, en la Superintendencia de Valores, Dirección General de Impuestos Internos o Superintendencia de Bancos, de conformidad a las disposiciones de la ley de marras.

Por ende, en el caso de las instituciones de intermediación financiera que no estén registradas en la República Dominicana, lo que les corresponde es utilizar el proceso de embargo de derecho común establecido en el Código de Procedimiento Civil. 

Ahora bien, en el caso de que utilicen el procedimiento abreviado, su acción podría conllevar una nulidad absoluta, toda vez que según la doctrina “Un acto jurídico es nulo cuando se halla privado de efectos por la ley, aunque realmente haya sido ejecutado y ningún obstáculo natural que lo haga inútil.  Por tanto, la nulidad supone, esencialmente, que el acto podrá producir todos sus efectos, si la ley así lo permitiera”[1]

De igual forma, la nulidad procesal, según nos dice José Alberto Garrone[2], “Es la privación de efectos imputada a los actos del proceso que adolecen de algún vicio en sus elementos esenciales y que, por ello, carecen de aptitud para cumplir con el fin a que se hallen destinados.     Si bien en virtud de la trascendencia que reviste las formas dentro del proceso, es usual que las leyes vinculen el concepto de nulidad a la idea de quebrantamiento o violación de algún requisito formal, no existen razones válidas que autoricen a excluir aquellos vicios que afecten los requisitos propios de los restantes elementos del acto procesal.   […]  la circunstancia que la ley autorice a declarar de oficio la nulidad, pues la facultad otorgada a los jueces en tal sentido juega en forma paralela y concurrente con la carga de impugnación que incumbe a la parte interesada en la declaración de nulidad, y no puede ejercerse cuando ha tenido lugar la preclusión o renuncia de la respectiva impugnación”.

En eso orden de ideas, el artículo 40, Ley 834 del 1978, que modifica el Código de Procedimiento Civil, establece que las nulidades fundadas en el incumplimiento de las reglas de fondo pueden proponerse en todo estado de causa, salvo la posibilidad para el juez condenar en daños y perjuicios a quienes se hayan abstenido con intención dilatoria de promoverlas con anterioridad.

Así mismo, la jurisprudencia es constante en el sentido de  que la nulidad de los actos de procedimiento, cuando adolecen de vicios de forma y de fondo, puede ser propuesta en todo estado de causa y más aún cuando la parte contra quien se invoca la nulidad carece de calidad para actuar sea en base a un título o en base a la ley. (Cas. Civ. No.5 del 13 de octubre del 2004, B.J.1127, Pág.197-204;  Cas. Civ. No.3 del 12 de julio del 2006, B.J.1148, Pág.101-107; Cas. Civ. No.8 del 8 de noviembre del 2006, B.J.1152, Pág.167-174; Cas. Civ. No.7 del 10 de enero del 2007, B.J.1152, Pág.140-145; Cas. Civ. No.5 del 14 de mayo del 2003, B.J.1110, Pág.136-141; Cas. Civ. No.26 del 26 de mayo del 1999, B.J.1062, Pág.182-190.

De todo lo anterior se desprende un hecho indiscutible y es que las instituciones internacionales de intermediación financieras que no estén registradas y autorizadas a operar en territorio de la República Dominicana, pueden hacer negocios, suscribir contratos con garantía hipotecaria, PERO NO DEBEN utilizar el embargo inmobiliario abreviado, pues el mismo sólo está reservado a las instituciones debidamente autorizadas y registradas de conformidad con las leyes 183-02 y 189-11,  pues de hacerlo, podría resultarle la nulidad absoluta del proceso.

[1] Marcel Planiol, George Ripert, Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Primera Serie, Volumen 8, Oxford University Press, Mexico 1999. Pág. 53).

[2] Diccionario Jurídico ABELEDO-PERROT, Tomo II, Segunda Edición Ampliada, Buenos  Aires, 1999. Pág.592

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Sobre el autor

Abogado de profesión graduado de la PUCMM, con posgrado en Derecho Procesal Civil y Diploma de Estudios Avanzados en Derechos Fundamentales de la Universidad Complutense de Madrid, catedrático de Derecho en la PUCMM, árbitro de las cámaras de Comercio de Santo Domingo y Santiago y un dominicano convencido del potencial de nuestro país.